Ingatlan értékbecslés
A sikeres ingatlan eladás alapja a jól meghatározott kínálati ár. Az alacsony hirdetési áron történő hirdetés nem is szorul túl sok magyarázatra, a lehetségesen elérhető árhoz képest pénzt veszít.
A valóságtól felfelé elrugaszkodott kezdő árszint még a későbbi árcsökentésekkel sem hatékony, mert a potenciális érdeklődők nyomon követik egy egy ingatlan életútját és a túl hosszú hirdetési ciklus bekapcsolja a “még nem kelt el, pedig árat csökkentenek biztos baj van vele” hatást.
Az ingatlanpiacon jelenleg nagyon gyorsan változnak az árak. Ha érdekli, hogy lakása pillanatnyilag mennyit ér, kérje kollégánk segítségét! Értékelésünk a fél éven belül ténylegesen elkelt, az önéhez hasonló ingatlanok piaci ára alapján készítjük el.
A lakóingatlanértékbecsléslegfőképpenpiaci összehasonlító adatok alapján készül.Az összehasonlító módszer megkívánja, hogy alakóingatlanokatcsoportba rendezzük, szegmentáljuk.
A lakóingatlanok csoportosítása:
- Lakótelepi típuslakások,
jellemzően többlakásos lakóépületben, azonos típusúak, iparosított technológiával épültek. Az élénk forgalom miatt hasonló típusú, alaprajzú összehasonlító adatokhoz juthatunk. - Városi lakóépületben található egyedi alaprajzú lakások,
hagyományos építési, vagy vázas építési technológiával épültek, és egyedi alaprajzi igényeket elégítenek ki. Értékelésüknél figyelembe kell lenni, hogy az alaphalmazba hasonló nagyságú, szobaszámú, komfort fokozatú lakások kerüljenek. - Sorházi lakások
átmenetet képeznek az egyedi jellegű társasházi lakások és a családi házas ingatlanok között. Saját piacuk alakult ki, és önálló kategóriát alkotnak. - Családi házas ingatlanok
jellemzője, hogy nem mutatnak hasonlóságot, legfeljebb a helyi építési előírások szempontjából hasonlítanak egymásra (előírás az épületek megjelenésére, épület elhelyezés, telekalakítási szabályok). - Ikerházak
a telekhatáron kapcsolódó két egyforma méretű lakás, melyek egymás tükörképe (lehetséges egy adott telken belüli elhelyezkedése is). Ha nincs ikerház összehasonlító adatunk, akkor a családi házzal egy tekintet alá esőként kezeljük. - Luxus villa, kúria, kastély.
A luxus ingatlanok fő jellemzői: ingatlan mérete, ingatlan külső megjelenítése, építési anyagok egyedisége, lakásbelső rész térszerkezete, egyedi felszerelése, pl.: úszó medence, téli kert, stb.
Itt már nehezebb összehasonlító adatokat találni, ezért a tágabb földrajzi környezetben is vizsgálódnunk kell. A kúriák és a kastélyokat csak akkor értékelhetjük a lakóingatlanoknak megfelelően, ha lakóingatlan funkciót töltenek be.
Falusias házak:
- Falusi lakóházak.
Kis falvak esetében nincs megfelelő ingatlan forgalom, ezért sok esetben a környező falvakból is vesszük az adatokat, és az érték módosító tényezőkkel vesszük figyelembe az eltéréseket. - Tanya
egy mezőgazdasági, külterületen lévő ingatlan, mely növénytermesztés, állattartás, állattenyésztésen kívül lakófunkcióval is rendelkezik. A tanyát mezőgazdasági ingatlanként értékeljük. - Hétvégi házak
értékelése a családi házakhoz hasonlóan értékelendő, az alaphalmazt nagy körültekintéssel kell felvenni (zártkerti ingatlan, mezőgazdasági ingatlannak számít).
LAKÓINGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS SORÁN A PIACI KÖRNYEZETET TANULMÁNYOZZUK, TEHÁT A MEGTÖRTÉNT ÉRTÉKESÍTÉSEKET VESSZÜK FIGYELEMBE.
A fellelhető különbségeket úgynevezett korrekciós tényezőkkel vesszük figyelembe és így alakítjuk ki a forgalmi értéket.
Az összehasonlító adatok legtöbbször magukba foglalják a telek értékét is, mivel a szerződésekben nem részletezik külön a telek és az épület értékét.
A lakóingatlan értékbecslés során ezért egységesen kezeljük, a telek eltérést is korrekcióval vesszük figyelembe.Lakóingatlan értékbecsléskor, szükség esetén a nettó, pótlási költség alapú értékelést is alkalmazzuk.
Az ingatlan értékbecslő a szaktudására, szakmai tapasztalataira alapozva teszi meg a megállapításait, a lakóingatlan értékbecslés során.